Konut yatırımcısının en çok ilgi gösterdiği İstanbul’da kira çarpanı 199 aya kadar geriledi ve 2008 yılından bu yana en düşük seviye görüldü. Mega kentte son 2 yılda konut fiyatı %65 artarken, kiralar aynı dönemde %101 yükseldi. Böylece amortisman süresi düştü ve kira getirisi zirveye çıktı. Kiralara getirilen %25 tavanının kaldırılması ile son 2 yılda kira fiyatları TÜFE’ye göre uyarlandı ve böylece amortisman denklemi de değişti.
Konut yatırımcısı için oldukça önemli bir gösterge olan “kira çarpanı” oranında dikkat çeken gelişmeler yaşanıyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından hazırlanan ‘2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu’nda, mega kentte amortisman süresinin son yılların en düşük seviyelerine gerilediği görüldü.
İSTANBUL’DA 199 AYA DÜŞTÜ...
Rapora göre;
-2022 yılı ortasında İstanbul’da kira çarpanı 329 aya (27,4 yıl) kadar yükseldi.
-2023 yılının ilk yarısında 300 ayın üzerindeki seyir devam etti.
-2024 yılının üçüncü çeyreğinde kira çarpanı 200 ay (16,6 yıl) düzeyine kadar geriledi.
-2025 yılı başında 210 aya (17,5 yıl) doğru geçici bir yükseliş gözlemlendi.
-Yılın devamında ise kira çarpanı yeniden düşüşe geçti ve dördüncü çeyrek sonunda 199 aya (16,6 yıl) kadar geriledi.
2008 SONRASI EN DİP SEVİYE...
Rakamlar, İstanbul’da kira çarpanının 2008’in ikinci yarısından bu yana en düşük seviyesine ulaştığını gösterdi. Konut fiyatına kıyasla hesaplanan kira çarpanındaki düşüş, aynı zamanda kira getirisinde yükselişe de işaret ediyor.
KİRA GETİRİSİ NEDEN YÜKSELİYOR?
Bir konutun kira getirisindeki artış, satış fiyatına kıyasla kirasının daha hızlı yükselmesinden kaynaklanıyor. Endeksa verilerine göre İstanbul’da Mart 2026 verilerine göre;
-Konut fiyatları son 2 yılda %65,15 oranında yükseldi ve 6 milyon 842 bin TL oldu.
-Konut kiraları ise %101,05 oranında artış gösterdi ve ortalama 36 bin 707 TL’ye çıktı.
Kira tutarındaki daha hızlı artış, amortisman süresinin de kısalmasını beraberinde getirdi.
FAİZ, TALEP, ‘TAVAN FİYAT’…
Gayrimenkul sektörünün temsilcileri son 2 yıllık dönemde faizlerin yüksek seyretmesinin konut piyasasına 2 yansımasının olduğunu belirterek “Kredili konut satışları son dönemde artsa da yüksek faiz yükü sebebiyle hâlâ ipotekli işlemler düşük seviyelerde… Öte yandan yatırımcılar, yüksek TL getirisi sebebiyle de nakitte beklemeyi tercih ediyor. Bunlar, konutta talep ve fiyat artışının daha düşük kalmasını destekliyor. Öte yandan pandemide kiralara getirilen %25 tavanının kaldırılması ise kira fiyatlarını TÜFE’ye göre yükselterek, amortisman denklemini değiştirdi” diye konuşuyor.
REEL KAYIP DEVAM EDİYOR...
Bu arada Merkez Bankası tarafından açıklanan verilere göre, mart ayında konut fiyat endeksi yıllık bazda %26,4 arttı. Böylece fiyatlarda yıllık reel kayıp %-3,4 oldu.
Ocak-Mart 2026 döneminde konut satışları ise geçe yılın ilk çeyreğine göre %-0,3 geriledi ve 349 bin 396 adet oldu.
Kaynak: Türkiye Gazetesi- Ö. Faruk Bingöl
