Türkiye’nin içerisinde bulunduğu ekonomik süreç sonucu gayrimenkullerin satış ve kiralarında öngörülemez bir artış yaşandı ve her geçen gün kira bedelleri artmaya devam ediyor. Bundan iki sene önce 3.000 TL tutarında kira ödenen yerlerde yeni kiracıların karşılaştıkları rakamlar 6.000 TL’ye kadar yükselmiş durumda. Bunu fırsat bilen bazı mülk sahipleri eski kiracıları konuttan çıkmaya zorlayarak daha yüksek bir bedelle yeni bir kiracıya kiraya verebilme çabası içerisine girdiler. Ancak hukuken bu durum sanıldığı kadar kolay değil. Av. Tutku Sena Sönmez Kıraç, Haber İskelesi.com için yazdı…
Öncelikle belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı iş yeri kiraları ile diğer kira sözleşmeleri arasında bariz ve önemli farklar bulunmaktadır. Bunun en büyük sebebi kanun koyucunun mülk sahibine göre daha zayıf konumda bulunan kiracının haklarını koruma altına almak istemesidir.
Kiracı kirayı ödemiyor ise ne yapılmalı?
Kiracı kiralananın kirasını ödemez ise ev sahibi ihtarname çekmeli ve kira bedelinin ödenmesi için en az 10 gün süre vermek zorunda iken, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ödenmeyen bedelin ödenmesi için en az 30 gün süre vermek zorundadır.
Mutlaka ihtarname noter kanalı ile gönderilmelidir, böylece kiracıya ihtarnamenin tebliğ edildiği tarih net bir şekilde ortaya konulabilecek ve tahliye davası açılabilmesi söz konusu olacaktır. İhtarnamede ödeme süresi olarak 30 günden daha az bir süre verilmesi halinde kanuna aykırılık söz konusu olacağından geçerli bir temerrüt söz konusu olmayacak ve tahliye kararı verilebilmesi mümkün olmayacaktır.
Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarına Özel Hükümlerin Uygulama Alanı
Bir diğer önemli husus ise konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ilgili Türk Borçlar Kanununun koruyucu hükümlerinden yararlanabilmek amacı ile kanun koyucu tek bir koşul aramaktadır, buna göre niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süre ile kiralanması halinde ilgili kanun maddelerinden yararlanamayacaktır.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira bedeli hususunda Türk Borçlar Kanununun 343 ve devamındaki maddelerde açıkça düzenlendiği üzere kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi haricinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabilmesi kanunen mümkün değildir.
Buna mukabil kira bedelinin belirlenmesi konusunu düzenleyen Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesi gereği, kira sözleşmesi taraflarının yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani, ev sahibi kendi istediği düzeyde bir artış yapamayacaktır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa ve taraflar arasında bu konuda bir uzlaşma sağlanamıyor ise kira artışının ne kadar olacağının dava yolu ile belirlenebilmesi mümkündür. Bu halde, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Yukarıdaki açıklamalarda da belirttiğim üzere, ev sahibinin kiraya yapabileceği zam oranı için bariz bir düzenleme mevcuttur. Buna göre, kira artış oranının azami sınırı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran üzerinde kararlaştırılan kira artışları kanuna aykırıdır.
Ancak beş yıldan uzun süreli kiracı iseniz, bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.
Beşinci yıldan önceki dönem açısından bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu ile belirlenirken, beşinci yıl sonrasında kanun koyucu emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu da değerlendirme kapsamına almaktadır. Beşinci yıl sonrası için özel bir değerlendirme daha yapılarak beşinci yılın sonunda kira artışının belirlenmesi hususunda taraflarca yapılmış bir anlaşma olsa dahi yargı yoluna başvurularak hakim tarafından kira artış bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılabilmesi mümkündür.
Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası Usulü
İlgili Türk Borçlar Kanununun 345. Maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Sözleşmenin Bildirim İle Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, ev sahibi ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla yazılı şekilde yapılmayan fesih bildirimleri geçerli olmayacaktır.
Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Sözleşmenin Dava Yolu İle Sona Ermesi
Ev sahibi kira sözleşmesini; kiralananı kendisi veya ailesi için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Ev sahibinin başka bir kişiye evi satması halinde, yeni ev sahibi evi kendisi veya ailesi için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni ev sahibi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracı, evin teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, evi belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa ev sahibi, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak burada önemli olan husus, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmamış olmasıdır. Zira aynı gün hem kira sözleşmesi hem de taahhütnamesi imzalanmış ise bu taahhüt kanunen geçersiz sayılmaktadır.
Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa ev sahibi, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ev sahibi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Ev sahibi yukarıda sıralanan sebepler dışında herhangi bir başkaca sebebi dava yolu ile fesih sebebi haline getiremez.
Yeniden Kiralama Yasağı
Ev sahibi, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Sonuç olarak, kiracıların haklarını bilerek hareket etmeleri halinde ev sahiplerinin yapmış olduğu fahiş zamlara ve tahliye baskısına karşı durabilmeleri mümkün olacaktır. Faydalı olması dileğiyle…
